Att bygga eller omfattande renovera ett flerbostadshus ar betydligt mer komplext an att bygga ett enbostadshus. Det innebar storre tekniska krav, fler sakkunniga roller och hogre risker om nagot gar fel. Den kontrollansvariga (KA) for ett flerbostadshus behover certifiering for komplicerad art (K) och bredare erfarenhet an for enklare projekt. I denna artikel gar vi igenom precis vad KA-uppdraget for flerbostadshus innebar, vilka krav som stalls och vad du som byggherre, fastighetsbolag eller BRF bor tanka pa.


Flerbostadshus enligt PBL

Med flerbostadshus avses byggnader med tre eller fler bostader. Det omfattar allt fran mindre radhuslangor och tva-trevaningshus till stora flerbostadshus med tjugo eller fler vaningar. Enligt PBL kraver nybyggnation, vasentliga andringar och stora ombyggnader av flerbostadshus en kontrollansvarig. Aven omfattande underhalls- och renoveringsprojekt kraver KA om de paverkar barande konstruktion, brandskydd eller andra centrala funktioner.


Komplicerad art - K-certifiering

For flerbostadshus kravs normalt en KA certifierad for komplicerad art (K). K-certifieringen ar betydligt svarare att fa an N-certifieringen och kraver omfattande utbildning, flerarig praktisk erfarenhet av komplicerade projekt och ett skriftligt prov hos certifieringsorganet.


K-certifierade kontrollansvariga har djup kunskap om dimensionering av barande konstruktioner, brandcellsindelning, sprinklersystem, ventilation i storre byggnader, akustik, hissinstallationer, energiberakning for komplexa byggnader och tillganglighetskrav enligt BBR. Att anlita en N-certifierad KA for ett flerbostadshus ar inte tillatet och kan leda till att byggnadsnamnden underkanner uppdraget.


Vad gor KA for flerbostadshus?

KA:s uppdrag for ett flerbostadshus ar omfattande och stracker sig over hela byggprocessen. Forst granskar KA bygglovshandlingar och bidrar till en projektspecifik kontrollplan med 50-100+ kontrollpunkter. Sedan deltar KA vid tekniskt samrad dar planen och projektorganisationen presenteras for byggnadsnamnden.


Under byggets gang gor KA regelbundna platsbesok - typiskt 15-40 besok beroende pa projektets storlek och komplexitet. Vid varje besok dokumenteras observationer med text, bilder och eventuell matning. KA granskar att kontroller utfors, dokumenteras och avrapporteras enligt planen.


Slutligen forbereder KA ett detaljerat slutligt utlatande och deltar vid slutsamrad. Utlatandet for ett flerbostadshus ar ofta 20-50 sidor langt och innehaller bilagor med foton, matningar, intyg och provprotokoll.


Flera sakkunniga i samverkan

For ett flerbostadshus arbetar KA tillsammans med flera andra sakkunniga. Konstruktor dimensionerar barande konstruktioner enligt Eurokoder. Brandkonsult upprattar brandskyddsdokumentation och dimensionerar brandskyddet. Ventilationskonsult dimensionerar luftbehandlingssystemet och utfor OVK-besiktning. Akustiker hanterar ljudisolering mellan lagenheter. El- och VVS-konsulter projekterar installationer.


KA:s roll ar att koordinera dessa olika sakkunnigas insatser, granska att deras kontroller genomforts och dokumenterats, och flagga eventuella konflikter eller brister. Detta kraver mycket bred kunskap och god overblick.


Brandskydd i flerbostadshus

Brandskyddet ar en sarskilt kritisk del i flerbostadshus. BBR staller hoga krav pa brandcellsindelning, utrymningsvagar, branddorrar, brandgasventilation och i vissa fall sprinkler eller brandlarm. KA samarbetar narka med brandkonsulten och kontrollerar att brandskyddsbeskrivningen folgs i utforandet.


Avvikelser i brandskyddet ar en av de vanligaste orsakerna till att slutbesked vagras eller forsenas. Att noggrant kontrollera tatningar i schakt och vid genomforingar, att utrymningsvagar haller bredd och hojd och att branddorrar har ratt klassning och installation ar arbete som KA aktivt maste folja upp.


Tillganglighet enligt BBR

For flerbostadshus stalls hoga krav pa tillganglighet for personer med funktionsnedsattning. Det galler bade i gemensamma utrymmen som entreer, trapphus och hissar, och inom lagenheterna - dorrar, badrum, kok och passager ska vara dimensionerade for rullstol.


KA granskar tillganglighetskonsultens dokumentation och kontrollerar att utforandet stamer med projekteringen. Tillgangligheten ar ofta en yarbidragande orsak till att slutbesked vagras - exempelvis om trosklar ar for hoga, hissar inte uppfyller krav eller badrum inte ar dimensionerade for rullstolsanvandare.


Energiberakning och energiklass

Flerbostadshus ska uppfylla BBR:s energikrav som varierar beroende pa byggnadens geografiska zon. Energiberakningen ska visa att byggnaden ligger under maxgransen for energianvandning per kvadratmeter. Energideklarationen ska tas fram av certifierad energiexpert och lamnas till Boverket.


KA granskar att energiberakningen ar korrekt, att isolering, fonster och installationer ar dimensionerade enligt berakningen och att den fardiga byggnaden faktiskt uppfyller energikraven. I en del fall genomfors aven termografering och provtryckning for att verifiera tatheten.


Kostnad for KA i flerbostadshus

Kostnaden for en kontrollansvarig for ett flerbostadshus varierar kraftigt beroende pa projektets storlek. For ett mindre flerbostadshus med 5-10 lagenheter ligger kostnaden ofta mellan 80 000 och 200 000 kronor for hela uppdraget. For storre projekt med 50+ lagenheter eller komplexa byggnader kan kostnaden ligga pa 200 000-600 000 kronor eller mer.


For riktigt stora projekt - exempelvis hela stadsdelar eller komplexa hoghus - kan KA-kostnaden ligga i miljonklassen. Detta ar dock fortfarande en mycket liten del av den totala byggkostnaden och ger stor avkastning genom hogre kvalitet och snabbare slutbesked.


KA for ombyggnad och stambyte

For BRF som genomfor stambyte eller stor ombyggnad kravs ofta KA. Aven om det inte ar nybyggnation ar dessa projekt komplexa och paverkar barande konstruktion, brandskydd och installationer. Byggnadsnamnden kraver normalt anmalan och kontrollplan, och KA ska delta.


For BRF ar det viktigt att styrelsen forstar KA:s roll och hur uppdraget paverkar projektets tidplan och kostnad. Att forsoka spara pengar genom att inte anlita KA eller anlita en oerfaren person leder ofta till stora problem langre fram.


Dokumentation for flerbostadshus

Dokumentationen for ett flerbostadshus ar omfattande. Det inkluderar kontrollplanen, KA:s utlatande, brandskyddsdokumentation, energideklaration, OVK-protokoll, akustikmatningar, tillganglighetsutlatande, dimensioneringsberakningar, provtryckningsprotokoll, ritningar over hur det blev byggt och certifikat fran sakkunniga.


All denna dokumentation ska sparas under byggnadens hela livslangd. For BRF och fastighetsbolag ar dokumentationen sarskilt viktig vid framtida renoveringar, forsakringsarenden och eventuella tvister.


Varfor valja Besiktningsforrattare Sverige AB?

Vi pa Besiktningsforrattare Sverige AB har K-certifierade kontrollansvariga med lang erfarenhet av flerbostadshus, kommersiella fastigheter och samhallsfastigheter. Vi har arbetat med projekt fran mindre BRF-tilllbyggnader till stora exploateringsprojekt med hundratals lagenheter.


Kontakta oss for ett forsta mote dar vi diskuterar ditt projekt och erbjuder en transparent offert. Med oss far du en KA som ar engagerad fran tidig projektering till slutbesked - och som ser till att projektet flyter pa utan onodiga komplikationer.